所有者不明土地とその活用方法― 九州一つ分の「眠る土地」を地域の力に変える ―

更新日：2025.11.19 不動産

弁護士法人川原総合法律事務所

近年、人間関係の希薄化や、相続登記の放置などを背景に、所有者が誰か分からない「所有者不明土地」が全国で急増しています。
その面積は、日本全国を合わせると九州に匹敵する規模と言われており、「売れない」「貸せない」「管理できない」土地が、各地で放置されたままになっています。

川原総合法律事務所は、こうした所有者不明土地の課題を
“法的に整理し、地域の新たな資源へと変えていく”ことを目指しています。

次のような理由から、所有者や相続人が特定できない、または意思決定ができない土地が、各地に広がっています。

・相続が起きても名義変更（相続登記）がされていない
・相続を重ねるうちに相続人が多数となり、連絡がつかない
・共有者が多すぎて、利用や処分の合意ができない
・地元とのつながりが薄れ、遠方の相続人による「放置」状態になっている

その結果、雑草や不法投棄、老朽建物の危険など、周辺の生活環境や不動産価値にも悪影響を及ぼしています。

2021年以降、所有者不明土地問題に対応するため、相続登記の義務化や新たな管理制度が導入されています。

実務で活用できる主な手段は、次のとおりです。

（１）相続登記の義務化

・相続発生から３年以内の相続登記が義務化
・正当な理由なく放置すると、過料（10万円以下）の可能性

→ これにより、将来的な所有者不明土地の発生を抑制します。

（２）所有者不明土地管理制度（民法）

所有者不明、または一部共有者が不明で管理できない場合
家庭裁判所に申立てを行い、「管理人」を選任
管理人（多くは弁護士）が、次のような権限を持ちます。
・必要な修繕や草刈り等の管理
・賃貸等の利用
・必要に応じて売却を検討

→ 「誰も動かせない土地」を、動かせる状態にするための重要な制度です。

（３）土地所有権の放棄制度

「管理コストばかりかかり、利用価値がほとんどない土地」について
一定の要件のもとで、国への引き取りを申請できる制度

→ 所有者の「負動産」状態からの出口になります。

（４）共有物の合理的な処理

共有者の一部が不明、または協議が進まない場合
裁判所の手続を用いて、
・共有物分割
・過半数による管理行為の決定

などが可能になり、土地の「塩漬け状態」を解消しやすくなりました。

所有者不明土地は、単なる“問題”で終わらせるのではなく、地域のニーズに合わせて活用すれば、大きな可能性を持つ資源です。

（１）土地再生コンサルティング

弁護士が中心となり、次のようなステップをワンストップで支援します。

・所有者・相続人の調査
・相続・遺産分割・相続登記の整理
・管理人選任や所有権放棄の手続
・自治体や民間事業者への売却・賃貸のサポート

“「動かない土地を、動く資産へ」”変えていく総合サービスが構築できます。

（２）地域活性化プロジェクトとの連携

整理された土地は、地域のニーズに応じて、例えば次のような形で活用が考えられます。

・時間貸し・月極の駐車場
・高齢者や子どものための地域コミュニティスペース
・市民農園・体験農園としての利活用
・防災拠点・緩衝帯としての配置
・小規模な太陽光発電事業　など

弁護士は、権利関係を整理し、自治体・企業・地域住民が安心して利用できるよう、
“「法務の安全ネット」”を提供します。

（３）企業のESG・SDGsと結びつける

企業が
・耕作放棄地の利活用
・森林保全・環境保全
・地域貢献事業
に取り組む際、所有者不明土地の法的整理は避けて通れません。

そこで、法律事務所が「社会貢献×法務」のパートナーとして関わることで、企業にとっても、地域にとっても価値の高いプロジェクトになります。

当事務所では、所有者不明土地や空き地・空き家に関して、次のようなサポートを行っています。

・所有者・相続人の調査、法的リスクの診断
・相続・遺産分割・相続登記に関する助言・手続支援
・所有者不明土地管理制度・管理人選任申立のサポート
・所有権放棄制度の活用可否の検討
・自治体・不動産業者・他士業（司法書士・行政書士・税理士等）との連携によるワンストップの土地再生支援

・相続したまま、何十年も手を付けていない土地がある
・地主が分からないまま、近隣の空き地に困っている
・自治体・企業として、所有者不明土地を活用したい

このようなお悩み・構想がございましたら、どうぞ一度、川原総合法律事務所にご相談ください。
「所有者不明土地」を、地域と未来につながる資産へ。
法律の力で、その第一歩をお手伝いします。

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